Permis d’aménager: les quotas de logements sociaux s’appliquent.

Le permis d’aménager est délivré à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de constructions, puisqu’il autorise simplement le détachement d’un ou plusieurs lots d’une unité foncière.

Pour autant, l’administration est tenue de ne pas le délivrer si le lotissement envisagé permet l’implantation de constructions qui ne seraient pas compatibles avec les règles d’urbanisme.

Le Conseil d’Etat vient d’appliquer la règle en matière de quota de logements sociaux.

Les faits :

Une société avait obtenu en 2011 un permis d’aménager, pour un projet de lotissement comprenant 124 lots.

Le règlement du futur lotissement prévoyait que le projet soit réservé à la « l’habitation individuelle », avec une réalisation en une seule tranche de travaux.

Le plan local d’urbanisme (PLU) imposait quant à lui la construction d’un minimum de 30% de logements sociaux dans le secteur.

Estimant que cette règle était opposable au lotisseur, et qu’elle n’était pas respectée dans le projet, le Préfet a contesté le permis devant le tribunal administratif de Montpellier.

En première instance, le permis a été jugé légal. Les juges d’appel n’ont cependant pas partagé cet avis, en considérant que le permis ne respectait pas le PLU.

Le Conseil d’Etat a donc été saisi d’un pourvoi par la commune, sur la question de savoir si le quota de logements sociaux était une règle opposable au lotisseur dès le stade du permis d’aménager.

La solution :

Le Conseil d’Etat a rappelé qu’une opération de lotissement a pour but, même s’il n’y a pas encore de projet concret au stade du permis d’aménager, de permettre l’implantation de constructions.

Il a par ailleurs repris les dispositions du code de l’urbanisme applicables à ce type d’opérations, pour en déduire que les lotissements doivent non seulement respecter les dispositions du code, mais aussi les documents locaux d’urbanisme ( les PLU).

Or, le règlement du PLU peut délimiter des secteurs, en zones urbaines ou à urbaniser, dans lesquels les projets doivent respecter un pourcentage de logements sociaux.

En l’espèce, le règlement du PLU imposait 30% de logements sociaux dans le secteur concerné.

Puisque le règlement du lotissement ne comprenait aucune disposition pour assurer ce quota, le Conseil d’Etat à considérer que le permis était illégal.

Ce qu’il faut retenir :

Il existe un dispositif coercitif pour la réalisation de logements sociaux pesant sur les communes.

Pour cette raison, on trouve des quotas dans les programmes locaux de l’habitat (PLH), lesquels sont ensuite repris dans les plans locaux d’urbanisme.

En matière de réalisation des objectifs fixés au niveau national, la Bretagne est plutôt bonne élève.

Cela se traduit par une forte contrainte pour les lotisseurs ayant des projets d’opérations immobilières en Ille-et-Vilaine, mais aussi dans le Finistère, les Côtes d’Armor et le Morbihan.

Puisque les quotas sont opposables dès le stade du permis d’aménager, il peut être opportun, si vous êtes lotisseur, de sécuriser vos projets avec l’aide d’un avocat.

Le cabinet ARCIANE est à votre disposition pour vous apporter son expertise en la matière .

CE, 24 février 2016, n°383079

A propos Delphine Gouin-Poirier

Avocat en droit public jusqu'en 2017, je suis partie vers de nouveaux horizons. Merci de m'avoir suivie. Le blog continue sans moi, restez connectés :) Vous pouvez contacter Arciane par e-mail à l'adresse accueil@arciane-avocats.com ou par téléphone au 02 99 12 19 40.

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