Terrains constructibles: gare au changement de zonage!

Selon un vieil adage, « nul n’a de droit acquis au maintien d’une règlementation »

La règle vaut particulièrement en matière d’urbanisme, et plus précisément en ce qui concerne le classement des parcelles, comme nous le rappelle un arrêt du Conseil d’Etat rendu le 15 avril dernier.

Les faits et la problématique :

Les faits sont particulièrement simples : un habitant d’une commune de l’Est de la France, ainsi qu’une SCI propriétaire de parcelles, ont eu la mauvaise surprise de constater, à l’occasion de l’approbation d’un nouveau document d’urbanisme (en l’occurrence, une carte communale), que leurs terrains étaient devenus inconstructibles.

Les terrains en question avaient pourtant été considérés, par le passé, comme appartenant aux « parties urbanisées de la commune » au sens de l’ancien article L 111-1-2 du code de l’urbanisme.

La question juridique qui se posait était donc de savoir si une carte communale pouvait, du jour au lendemain, classer en zone inconstructible des terrains auparavant constructibles.

La solution :

Le Conseil d’Etat a rappelé, s’agissant spécifiquement des cartes communales, qu’il appartenait à ses auteurs de déterminer les partis d’aménagement retenus, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir.

Le zonage est donc fixé en conséquence, sans que le zonage antérieur en secteur constructible n’ait pu créer de droits au profit des propriétaires.

Au regard de ce mécanisme, les pouvoirs du juge administratif sont restreints , puisque le zonage ne peut être remis en cause que dans deux cas :

  • S’il repose sur des faits matériellement inexacts,
  • S’il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation (c’est-à-dire d’une erreur grossière).

Il est utile de noter que si ce raisonnement a été appliqué en matière de cartes communale, on le retrouve également en ce qui concerne les plans locaux d’urbanisme (PLU).

Ce qu’il faut retenir :

Le classement des parcelles, même s’il se fait dans un cadre juridique fixé par le code de l’urbanisme, dépend très largement de la volonté politique des élus locaux.

Le juge administratif ne se positionnant pas sur ce terrain, il est extrêmement important, pour chaque propriétaire, de rester attentif aux annonces concernant l’engagement de toute procédure d’élaboration, de révision ou de modification du document d’urbanisme applicable.

Cela permet soit d’envisager un projet immobilier avant un changement de règlementation qui peut s’avérer défavorable, ou de faire valoir ses prétentions en temps utile, notamment au stade de l’enquête publique.

CE, 15 avril 2016, n°390113

A propos Delphine Gouin-Poirier

Avocat en droit public jusqu'en 2017, je suis partie vers de nouveaux horizons. Merci de m'avoir suivie. Le blog continue sans moi, restez connectés :) Vous pouvez contacter Arciane par e-mail à l'adresse accueil@arciane-avocats.com ou par téléphone au 02 99 12 19 40.

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