Loi Littoral: un terrain constructible peut ne pas l’être!

La constructibilité d’un terrain dépend des règles d’occupation des sols fixées dans le document d’urbanisme applicable sur la commune.

Il est cependant des cas où malgré le caractère constructible du terrain, les autorisations d’urbanisme se trouvent refusées.

L’hypothèse, fort désagréable pour les pétitionnaires, se rencontre dans les communes littorales, par le jeu de l’application de la loi dite « Littoral ».

Le Conseil d’Etat vient de nouveau de rendre un arrêt illustrant ce type de difficultés.

Les faits:

Devant le tribunal administratif de Rennes, le propriétaire d’une parcelle située à Plouhinec, dans le Finistère, avait contesté trois décisions :

  • Une délibération du 20 octobre 2011 approuvant le plan local d’urbanisme et classant son terrain en zone Nr (non constructible) ;
  • Un certificat d’urbanisme négatif du 26 octobre 2011, concernant un projet de construction de maison ;
  • Un refus de permis de construire daté du 3 janvier 2012

Les prétentions du requérant ont été rejetées par le tribunal administratif de Rennes, puis par la Cour administrative d’appel de Nantes.

La problématique:

En cassation, le Conseil d’Etat a dans un premier temps dû s’interroger sur la légalité du classement du terrain en zone non constructible.

Pour procéder à cette analyse, il s’est fondé sur l’article L 146-4 du code de l’urbanisme, issu de la Loi Littoral, en considérant que le lieu-dit où se situait la parcelle constituait une zone d’urbanisation diffuse éloignée des agglomérations et villages existants, ne permettant pas l’implantation d’une nouvelle construction.

Cependant, et s’agissant de la contestation du certificat d’urbanisme et du refus de permis,  le tribunal administratif et la cour ont raisonné de la façon suivante :

  • Le plan local d’urbanisme (et donc le classement Nr) n’était pas applicable aux demandes, dans la mesure où il n’était pas en vigueur à l’époque (le maire avait donc fait une erreur sur ce point) ;
  • Après avoir constaté l’inapplicabilité du PLU , les juges de première instance et d’appel ont malgré tout estimé que les décisions étaient légales, en faisant application de la loi Littoral, et en retenant, là aussi, que la zone présentait une urbanisation trop diffuse et éloignée de l’urbanisation existante pour autoriser un nouveau projet.

Le requérant a quant à lui « rebondi » sur le constat de l’inapplicabilité du PLU, en présentant l’argumentaire suivant :

  • Le PLU étant inapplicable, il fallait faire application du document d’urbanisme en vigueur antérieurement (en l’occurrence, il s’agissait d’une carte communale) ;
  • La dite carte communale classant son terrain en zone Uh (constructible), il en déduisait qu’il aurait dû obtenir un certificat d’urbanisme positif et un permis de construire.

La solution:

Le tribunal administratif, la Cour, puis le Conseil d’Etat ont tous les trois eu un raisonnement similaire, et bien ancré dans la jurisprudence administrative : le fait que le document d’urbanisme applicable (la carte communale) prévoit le caractère constructible du terrain ne s’oppose pas à ce qu’il soit considéré comme inconstructible par application de la Loi Littoral.

L’arrêt s’inscrit donc dans une jurisprudence constante : la Loi Littoral prime sur ce qui est prévu au niveau communal, la commune pouvant classer à tort en zone constructible des terrains qui ne devraient pas l’être.

Pour cette raison, il convient, en cas d’achat immobilier sur la côte, de ne pas se limiter à la prise de connaissance du document d’urbanisme, mais de se préoccuper de l’application qui pourrait être faite de la Loi Littoral.

CE, 3 octobre 2016, n°391750

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