Archives pour la catégorie Urbanisme

Refus de permis de construire illégal et promotion immobilière: quelle indemnisation?

Il est d’usage pour les promoteurs immobiliers de prévoir dans les compromis de vente une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire.

Cela leur permet ainsi de renoncer à l’acquisition d’une parcelle s’il s’avère impossible d’y réaliser l’opération immobilière projetée, ce qui constitue une précaution indispensable.

Ceci-étant, le refus de permis de construire venant mettre fin au processus d’achat peut se révéler illégal.

En pareille hypothèse, dans quelles circonstances une indemnisation peut-elle être espérée ?

Le Conseil d’Etat vient d’apporter quelques précisions à ce sujet.

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Contrat dans la fonction publique : les clauses irrégulières doivent être écartées.

En principe, les personnels des administrations ont la qualité de fonctionnaires.

Certains personnels peuvent cependant ne pas avoir cette qualité, et être contractuels. Dans ce cas, un contrat de travail lie l’agent à l’employeur public.

Ce contrat doit cependant respecter le cadre législatif et règlementaire applicable. A défaut, et en cas de contentieux, le juge administratif doit écarter purement et simplement les clauses irrégulières, comme vient de le rappeler le Conseil d’Etat.

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Envie d’une piscine pour cet été?

Les plans locaux d’urbanisme sont parfois muets sur la possibilité de réaliser des aménagements extérieurs, et notamment des piscines découvertes.

Face au silence d’une règlementation locale, on pourrait craindre qu’il faille partir du postulat qu’un projet de piscine n’est pas réalisable sans disposition expresse en ce sens.

Le Conseil d’Etat vient cependant de rendre un arrêt plutôt favorable à ceux qui rêvent de profiter d’une piscine privée aux beaux jours…

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Pour faire partir le délai de recours: attention à la régularité de l’affichage!

Le code de l’urbanisme prévoit que le délai de recours contre une autorisation d’urbanisme est de deux mois, et qu’il court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage réalisé sur le terrain.

Cependant, le délai ne court que si l’affichage a été régulier.

La cour d’administrative d’appel de Nantes vient de le rappeler au sujet d’une décision de non opposition à déclaration préalable délivrée dans le Finistère.

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Implantation d’une habitation à proximité d’une exploitation agricole : quelle distance respecter ?

En matière d’implantation de bâtiments agricoles, il existe des règles législatives et règlementaires prescrivant des règles de distance vis-à-vis des habitations.

Ces règles ont vocation à limiter les nuisances pour le voisinage, et sont fixées soit dans le règlement sanitaire départemental, soit dans des arrêtés spécifiques lorsque le projet relève de la législation ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement).

L’article L 111-3 du code rural et de la pêche maritime prévoit quant à lui un principe de réciprocité :si des dispositions réglementaires ou législatives soumettent l’implantation d’un bâtiment agricole à une condition de distance par rapport aux habitations, cette même règle de distance doit être appliquée lorsqu’il s’agit d’implanter une habitation à proximité d’un bâtiment agricole.

La règle semble simple, mais a donné lieu à des interrogations quant à sa combinaison avec le principe d’indépendance des législations.

Le conseil d’État vient de clarifier les choses.

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Permis de construire et atteinte à la sécurité publique : un exemple à Saint-Malo.

Même si un projet respecte toutes les règles fixées dans le plan local d’urbanisme (emprise, hauteur, aspect extérieur etc…), la délivrance du permis de construire peut être refusée lorsqu’il existe un risque d’atteinte à la sécurité publique.

Les hypothèses dans lesquelles la question se pose ne sont pas si courantes, et encore moins lorsqu’il est question d’un risque de submersion marine.

Le Conseil d’Etat vient cependant de rappeler les règles existantes en la matière, au sujet d’un permis de construire délivré à Saint-Malo (Ille-et-Vilaine).

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Bandes de constructibilité principale et secondaire : comment raisonner ?

De nombreux plans locaux d’urbanisme (PLU) fixent les règles d’implantation par rapport aux voies en définissant l’existence de « bandes de constructibilité », la première bande partant de la voie étant nommée « bande de constructibilité principale », et celle au-delà « bande de constructibilité secondaire ».

En pratique, et lors de l’élaboration d’un projet, il est essentiel de savoir où commencent et ou finissent ces bandes, puisque les règles d’urbanisme applicables diffèrent.

Une difficulté cependant : comment raisonner lorsque le règlement n’est pas clair et/ou que le projet présente des particularités ?

Un arrêt récent du Conseil d’Etat apporte un éclairage intéressant sur le sujet. 

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L’emplacement réservé : cela ne sert pas à s’approprier les ouvrages existants !

Les communes peuvent, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), classer des terrains en « emplacements réservés », de façon à y prévoir des voies, des ouvrages publics, des installations d’intérêt général, ou encore des espaces verts.

Pour qu’un tel classement soit légal, il faut cependant que la commune soit en capacité de justifier d’un projet.

La règle vient d’être rappelée par la Cour administrative d’appel de Marseille, dans une affaire un peu particulière.

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